Największy światowy miesięcznik społeczno-polityczny
NUMER BIEŻĄCY  ARCHIWUM   PRENUMERATA    BIBLIOTEKA   REDAKCJA    WYDAWNICTWO   KONTAKT
Spis treści numeru 8/78

sierpień 2012

  LMD na portalu Facebook

Wybrane artykuły
Tylko na stronie www
Warto przeczytać

Martine Bulard
Pekin na zakręcie
LMD - kwiecień 2011

Janet Biel
Kobiety i natura, czyli
recydywa mistycyzmu

LMD - maj 2011

Loïc Wacquant
Anatomia nowej miejskiej biedy
LMD - czerwiec 2008

Michel Löwy
Krytyka postępu technologicznego
LMD - maj 2008

Bernard Stiegler
Jak przemysł kulturowy
niszczy jednostkę

LMD - czerwiec 2008

Paweł Malinowski
Mieszkaniowa elastyczność w służbie biznesu

Lektura proponowanych przez rząd zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego wraz z towarzyszącymi im planami nowelizacji ustawy o dodatkach mieszkaniowych, daje interesującą lekcję poglądową w zakresie sprzeczności obecnych w tzw. polityce lokalowej oraz perspektyw jakie przed nią stoją (choć być może łatwiej byłoby mówić o ich braku).

Zawarte w planowanej nowelizacji postulaty stanowią wyraz silnej obecnie tendencji o charakterze wybitnie ideologicznym, a mianowicie odbywającego się w sferze wyłącznie werbalnej sprowadzenia mieszkaniowego zasobu komunalnego do funkcji jaką pełnią lokale socjalne, tzn. zaspokojenia potrzeb lokalowych „najuboższych i najbardziej potrzebujących” mieszkańców gminy. Nie należy jednak traktować proponowanych zmian w tym zakresie jako przejawów deklarowanego ostatnio „skrętu rządu w lewo” (http://www.rp.pl/artykul/660430.html), czy nawet postępów w zakresie uwrażliwienia go na palące problemy społeczne (http://wiadomosci.gazeta.pl).

Sztandarowym pomysłem jest tu „uelastycznienie” najmu lokali komunalnych, które ma służyć lepszej ich dyspozycji, cyrkulacji i realnemu zaspokojeniu niedoboru mieszkaniowego najbardziej potrzebujących. Warto przypomnieć, że zgodnie z analizą Instytutu Analiz Monitor Nieruchomości MRN.pl z czerwca 2009 roku (www.mrn.pl/.../pobierz-analize,61,61-05-JStrzeszynski-analiza-rynku-mieszkaniowego-pdf.html ) według danych za rok 2006 Polska plasowała się na ostatnim miejscu wśród krajów europejskich pod względem ilości mieszkań na 1000 mieszkańców, ilość ta zaś była o 40% niższa od średniej. Jeśli chodzi zaś o ich powierzchnię użytkową, to dorównanie do średniego poziomu europejskiego wymagałoby budowy od 3,3 do 4,4 mln mieszkań (według przytoczonych w powyższej analizie danych GUS za rok 2008). Najnowszy raport Najwyższej Izby Kontroli ocenia różnicę „między potrzebami a krajowym zasobem mieszkaniowym” na 1,5 mln lokali (za dziennikiem Rzeczpospolita, wydanie z dnia 4 lipca 2011). Oczywiście brane tu były pod uwagę zarówno lokale stanowiące zasób komunalny, jak i mieszkania spółdzielcze (w tym własnościowe) i wybudowane przez deweloperów. Kryzys gospodarczy, kładący się cieniem na rozwoju budownictwa komercyjnego, dodatkowo zacieśnił kryteria, umożliwiające przyznanie kredytu potencjalnym nabywcom lokali, spółdzielnie zaś od wielu lat zajmują się głównie wyprzedażą zgromadzonego majątku. Dostęp zatem do własnego (własnościowego) mieszkania zagwarantowany jest najlepiej uposażonym lub okupiony bezsennymi nocami pod ciężarem kredytu z kilkudziesięcioletnim okresem spłaty.

Prawo do mieszkania jest chronione konstytucyjnie, którego realizacja stanowi obowiązek własny gminy. Teoretycznie zatem w przypadku proponowanych zmian prawnych ciąg logiczny pozostaje zachowany, trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że ta kołdra jest nieco zbyt krótka, zaś zmiany w obowiązujących przepisach ułatwiłyby życie przede wszystkim gminom i wąskiej warstwie bogatych właścicieli mieszkań.

„Elastyczność” w rozumieniu Ministerstwa Infrastruktury jawi się tu przede wszystkim w projekcie upowszechnienia umów najmu lokali komunalnych zawieranych na czas oznaczony. W chwili obecnej rozwiązanie to stosowane jest wyłącznie wobec mieszkań socjalnych, przysługujących osobom spełniającym kryterium dochodowe „pozostawania w niedostatku” (100% wysokości najniższej emerytury w gospodarstwach wieloosobowych, tj. 728,18 zł na osobę miesięcznie lub 150% tej kwoty w przypadku osób samotnych, tj, 1059,25 zł miesięcznie) i przyznawanych w wyniku realizacji wyroków eksmisyjnych.

Wprowadzenie takiego rozwiązania (przy określeniu wysokości kryterium dochodowego w uchwale gminy) w zamyśle pomysłodawcy miałoby ułatwić gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy w sensie ułatwienia cyrkulacji lokali. W chwili wygaśnięcia umowy najmu dochody dotychczasowego najemcy miałyby podlegać weryfikacji; w przypadku przekroczenia ustalonego kryterium gmina zobligowana byłaby do odstąpienia od przedłużenia takiej umowy, zaś lokal byłby przekazywany osobie uprawnionej do wstąpienia w jego najem. Zastanawia gładkość, z jaką autor tego pomysłu przechodzi od kontroli poziomu dochodów osiąganych przez lokatora do opróżnienia zajmowanego przezeń lokalu. By posłużyć się barwnym cytatem, oddającym całą wieloaspektowość intencji projektodawcy: „osoby zamożne […] będą musiały opuścić lokal, a jednostka samorządu „odzyskane” mieszkanie będzie mogła wynająć osobie do tego uprawnionej”. Zastanawia użycie skrajnie relatywnego pojęcia osoby „zamożnej”, które prowadzić może do uskuteczniania na przedmiotowym polu najbardziej woluntarystycznych praktyk. Ponadto obecnie brak jest możliwości usunięcia osoby zajmującej jakikolwiek (gminny czy też nie) lokal bez uzyskania prawomocnego orzeczenia sądu o jej eksmisji i trudno wyobrazić sobie, by mogło się to zmienić w najbliższej przyszłości, a jeszcze trudniej, by taki lokator „opuścił” mieszkanie dobrowolnie. Można się spodziewać, że „zachęcanie” niewygodnego lokatora do opuszczenia mieszkania „z własnej, nieprzymuszonej woli” stanie się domeną firm windykacyjnych oraz agencji tzw. ochrony, które co najmniej od czasu strajku w Ożarowie udowadniają, iż w kwestiach ochrony mienia potrafią więcej i lepiej niż policja.

Z powyższym pomysłem bezpośrednio koresponduje projekt ograniczenia możliwości „dziedziczenia” lokalu komunalnego po zgonie jego najemcy. W przypadku śmierci takiej osoby stosunek najmu miałby wygasać, zaś osoby pozostałe w lokalu zobligowane byłyby do złożenia odpowiedniego wniosku o potwierdzenie uprawnień do zajmowania mieszkania. W razie przekroczenia ustalonych kryteriów dochodowych zmuszone byłyby jednak do opuszczenia lokalu w terminie 6 miesięcy, w przypadku zaś spełniania ustalonych przez gminę wymogów wstąpiłyby w najem aktualnie zajmowanego mieszkania, bądź otrzymałyby propozycję lokalu zamiennego. W przypadku odmowy przyjęcia innego, zaproponowanego przez miasto mieszkania, osoby te zobligowane byłyby do opuszczenia lokalu w którym przebywają w terminie 6 miesięcy. Pomysłodawca niestety nie określił w projekcie liczby ewentualnych propozycji lokali zamiennych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa musiałyby one spełniać określone wymogi techniczne i pozostawać w zbliżonym standardzie do właściwego lokalu, niemniej jednak mogłyby być położone w obszarach peryferyjnych, w bardziej wyeksploatowanych nieruchomościach itd.

Ta gminna elastyczność mieszkaniowa, przejawiająca się w szybszej i luźniejszej rotacji najemców, wydaje się być przejawem dążności do wyprzedaży zasobu lokalowego. Już dziś osobom chętnym do wykupu zajmowanego lokalu oferuje się program bonifikat o znacznej wartości, sięgających 98% wartości rynkowej lokalu. W tym zakresie odnośnie jakichkolwiek zmian pomysłodawca nowelizacji ustawy milczy jednak, zaś regulacje gminne często przewidują stopniową wyprzedaż mieszkań. W ten sposób powstała dość liczna rzesza ubogich właścicieli, tworzących wspólnoty mieszkaniowe, których możliwości finansowe są często niewystarczające do utrzymania w należytym stanie nie tylko terenów zewnętrznych budynku, ale i dachu, fasady czy klatki schodowej. Lokatorzy ci, zgodnie z zawartymi w projekcie postulatami mają zostać pozbawieni możliwości otrzymania dodatku mieszkaniowego, pokrywającego część wydatków, ponoszonych na utrzymanie lokalu. Pomysłodawca wydaje się stawiać znak równości pomiędzy własnością a zamożnością. Niemniej jednak w przypadku, gdy właściciel lokalu długotrwale zalega z ponoszeniem opłat, wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży zajmowanego przez taką osobę lokalu w drodze licytacji. Jeśli zaś do niej dojdzie, osoba której sprawa dotyczy otrzyma różnicę pomiędzy kwotą uzyskaną z licytacji a sumą zaległości, nie będzie jej jednak przysługiwać prawo do lokalu zamiennego. Proponowana zmiana stanowi zatem gest umycia rąk w postaci pozbawienia często ubogich właścicieli ważnej osłony socjalnej. Oczywiście osoby posiadające lokal korzystnie usytuowany będą w stanie po jego licytacji zakupić z posiadanych środków mniejsze mieszkanie na peryferiach, niemniej jednak możliwość taka dotyczy relatywnie wąskiego grona właścicieli.

Kolejnym krokiem w stronę redukcji zabezpieczeń społecznych jest projekt eliminacji z zapisów ustawy artykułu, precyzującego krąg osób uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego z zasobu gminy w drodze realizacji wyroku eksmisyjnego, tzn. kobiet w ciąży, osób niepełnosprawnych, obłożnie chorych, posiadających status bezrobotnego, emerytów i rencistów korzystających z pomocy społecznej. Pomysł ten Ministerstwo Infrastruktury podpiera faktem braku weryfikacji poziomu osiąganych przez te osoby dochodów, stwierdzając jednocześnie, iż zmiana ta nie ułatwi eksmisji (http://prawo.gazetaprawna.pl). Niemniej jednak pozostawienie decyzji o przyznaniu mieszkania socjalnego w wyłącznej kompetencji sądu może doprowadzić do efektywnej produkcji bezdomnych, której zapobiegać miała obecnie funkcjonująca, uchwalona w 2001 roku ustawa. Interesującym także wydaje się być aspekt konieczności weryfikacji przez sąd dochodów osób, wobec których toczy się postępowanie o eksmisję oraz procedura ustalenia właściwego kryterium dochodowego, jakie musiałyby one spełniać, by uzyskać uprawnienie do mieszkania socjalnego. Państwo, wyzbywając się swoich prerogatyw w dziedzinie zapobiegania patologiom społecznym, zapomina o elementarnych zasadach solidaryzmu społecznego i przerzuca przeciwdziałanie wypadkom losowym na barki osób bezpośrednio nimi dotkniętych. W ten sposób deklaracje o działaniu w imieniu „najuboższych” i „najbardziej potrzebujących” zmieniają się w sofizmaty, nie będące w stanie przykryć antyspołecznej natury projektu. Warto także pamiętać, że w przypadku, kiedy sąd nie orzeknie o uprawnieniu pozwanego do otrzymania mieszkania socjalnego, gmina ma obowiązek wskazać mu pomieszczenie tymczasowe (nie odbiegające standardem od takiego lokalu), którego umowa użyczenia obowiązuje przez pół roku. Po jej upływie osoba zajmująca pomieszczenie jest zobowiązana do wydania go zarządcy, nie można jej jednak zmusić do jego opróżnienia – wiąże się z koniecznością uzyskania kolejnego wyroku. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego nr CZP III 120/10 gminy muszą zapewniać takie pomieszczenia także w drodze realizacji wyroków obcych, tj. z powództwa osób prywatnych, spółdzielni mieszkaniowych itd. W realiach niedoboru mieszkań komunalnych regulacje te przyczyniają się do efektywnego zablokowania cyrkulacji lokali oraz dodatkowego uszczuplenia funduszy samorządów, które wypłacać muszą powyższym podmiotom odszkodowania za niedostarczenie pomieszczeń tymczasowych (oczywiście także i lokali socjalnych). Proponowane przez resort zmiany w tym miejscu wydają się być zatem skrajnie postulatywno-utopijne.

Postulatem pozostającym w bezpośrednim powiązaniu z powyższym jest „urynkowienie” opłat czynszowych za mieszkania komunalne. Zgodnie z intencjami ministerstwa pokrywać mają one koszt utrzymania nieruchomości, w których znajdują się poszczególne lokale, a których stan techniczny bardzo często pozostawia wiele do życzenia. Obecnie stawki czynszu określane są w uchwałach gminy, często w tzw. wieloletnich planach gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminnym. Wyprzedzając intencje projektodawcy, część gmin na własną rękę już wcześniej wdrożyła plan mających następować corocznie podwyżek czynszowych. Warto podkreślić, iż wysokość czynszu powiązana jest bezpośrednio ze wskaźnikiem przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, co de facto oznacza, że im gorszy stan budynku, tym wyższe opłaty za użytkowanie mieszkania. Rosnące koszta utrzymania lokalu rekompensować mają systemy zniżek (np. z tytułu złego stanu technicznego budynku, wspólności użytkowania toalety, itd.). W połączeniu jednak z bardzo wysokimi opłatami choćby za centralne ogrzewanie miejskie (w przypadku posiadania którego wrocławski najemca płaci czynsz o 10% wyższy od stawki bazowej), które w przypadku starych, nieocieplonych budynków są bardzo wysokie, trudno jest najemcom oczekiwać realnej ulgi finansowej. Być może jest to jednak problem pozorny, gdyż we wspomnianym Wrocławiu do sieci miejskiej centralnego ogrzewania podłączone jest zaledwie 29,5% lokali komunalnych, zaś jedyni 25,5% korzysta z ciepłej wody z sieci miejskiej (uchwała nr XXIV/868/08 Rady Miejskiej Wrocławia z dnia 11 września 2008r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wrocław na lata 2009-2013).

Zgodnie z powyższym wydaje się, że zarządzanie mieszkaniami komunalnymi sprowadza się do ograniczenia ich liczby. Wypada zauważyć, iż we Wrocławiu pomiędzy 1961 a 2007 rokiem wybudowano zaledwie 202 budynki komunalne (na ogólną liczbę 1694; dane pochodzą z wyżej wymienionego wieloletniego planu). Średni wiek budynku wynosi tu 95 lat, zaś przeciętny stopień jego zużycia to 50,68%, zaś corocznie niezbędne będzie wykwaterowanie lokatorów z około 20-24 budynków, będących w 100% własnością Gminy Wrocław. Jest to zatem odpowiedni moment by zastanowić się, w jakiej relacji do tej okoliczności pozostaje twierdzenie autora projektu zmian w ustawie o „skróceniu kolejki” osób oczekujących na mieszkania komunalne. Rozwiązanie wydaje się tkwić w projekcie włączenia w regulacje dotyczące zasobu komunalnego lokali, które gmina pozyskiwać będzie z rynku „np. w drodze najmu” (http://tbs24.pl/artykuly/457-zmiany-w-systemie-ochrony-lokatorow.html). Jest to okazja, by pomóc zarobić właścicielom dawnych hoteli robotniczych oraz innym prywatnym podmiotom, które znacznie łatwiej i szybciej uwolnią się od kłopotliwych lokatorów, a samemu w sposób faktyczny zwolnić się z obowiązku bądź co bądź konstytucyjnego i sprowadzić do roli całkowicie subsydiarnej wobec biznesu.


Paweł Malinowski – pracownik Urzędu Miejskiego we Wrocławiu.

Biblioteka  LMD

Podmiotowość nowoczesna powstaje poczynając od podboju Ameryki. Przed 1492 r. Europa Zachodnia nie posiadała efektywnej świadomości swojej wyższości. Była świadoma wyższości gospodarczej, umysłowej i politycznej świata muzułmańskiego, chińskiego i osmańskiego.


Galeria książek

LMD  poleca
François Chesnais

Eseje zebrane w tym tomie objaśniają zasadnicze cechy strukturalne inflacji finansów, która doprowadziła do kryzysu finansowego. Należy do nich nadmierne uzależnienie działalności gospodarczej od rynków finansowych wskutek oparcia finansowania na zwyżkujących cenach aktywów.


Galeria książek

LMD  artystyka
Imperium hańby

Sajewska udowadnia, że zaangażowany – i to zaangażowany politycznie – jest wszelki teatr, chociaż często sam nie jest tego świadom. Według Sajewskiej jest on zaangażowany – czy tego chce, czy nie chce – przede wszystkim dlatego, że współtworzy współczesne imperium mediów, uwikłany w panujące dyskursy i sam – jako wytwórca dyskursu – dążący do zawładnięcia publicznością.


Galeria książek

Książki i czasopisma naszego wy- dawnictwa są do nabycia w księgar- niach i Empikach lub do zamówienia bezpośrednio w redakcji za zalicze- niem pocztowym.